Heeft u een woning gekocht of verkocht met knallende, krakende of tikkende dakplaten? Dan bent u niet de enige. Met name bij woningen met bepaalde typen dakelementen kunnen temperatuurwisselingen leiden tot harde knalgeluiden vanuit de dakconstructie. Deze geluiden kunnen het woongenot ernstig aantasten en zelfs slaapverstoring veroorzaken. Omdat herstelkosten vaak oplopen tot tienduizenden euro's, leiden knallende dakplaten regelmatig tot juridische geschillen tussen kopers, verkopers, aannemers en architecten.
Belemmeren knallende dakplaten het normaal gebruik van een woning?
In de modelkoopovereenkomst van de NVM staat doorgaans dat een woning bij eigendomsoverdracht de eigenschappen moet bezitten die nodig zijn voor normaal gebruik als woonhuis. Niet ieder gebrek belemmert dat normale gebruik. Dat geldt alleen voor relatief ernstige gebreken.
Uit de rechtspraak blijkt dat knallende dakplaten onder omstandigheden een gebrek kunnen vormen dat normaal gebruik van een woning in de weg staat. Rechters kijken daarbij onder meer naar de frequentie van de geluiden, het geluidsniveau, de duur van de overlast en de gevolgen voor het woongenot. Met name de vraag of bewoners nog ongestoord kunnen slapen speelt daarbij een belangrijke rol.
Het belang van goede geluidsmetingen
Bij geschillen over knallende dakplaten spelen deskundigenrapporten en geluidsmetingen vrijwel altijd een centrale rol. Omdat geluidsoverlast subjectief wordt ervaren, hechten rechters veel waarde aan objectieve metingen.
Er wordt onder meer gekeken naar het aantal geluidspieken, de gemeten geluidsniveaus en de oorzaak van de klachten. Bouwkundige onderzoeken laten regelmatig zien dat knallende dakplaten worden veroorzaakt door onjuiste bevestiging van dakelementen, ontbrekende constructieve onderdelen of fouten tijdens de bouw. Een goed deskundigenonderzoek kan niet alleen de oorzaak vaststellen, maar ook inzicht geven in de noodzakelijke herstelmaatregelen en herstelkosten.
Onderzoeksplicht van de koper
Gebreken die voor een koper bekend of kenbaar zijn, komen in beginsel voor rekening van de koper. Op de koper rust in dat kader ook een onderzoeksplicht. Bij knallende dakplaten is dat vaak lastig. De geluiden doen zich meestal alleen voor bij specifieke weersomstandigheden en zijn tijdens een bezichtiging vaak niet waarneembaar. Indien verkoper de koper echter informeert over een knallend of krakend dak, dan mag in algemene zin van koper worden verwacht dat hij daar op doorvraagt en/of nader onderzoek verricht.
Mededelingsplicht van de verkoper bij knallende dakplaten
Tegenover de onderzoeksplicht van de koper staat de mededelingsplicht van de verkoper. Wanneer een verkoper bekend is met ernstige knal- of kraakgeluiden vanuit het dak, zal hij dit in beginsel aan een koper moeten melden. Een algemene mededeling dat een dak "kan kraken" is daarbij niet altijd voldoende. Een koper moet voldoende worden geïnformeerd over de aard en ernst van de klachten.
Het is vaste rechtspraak dat deze mededelingsplicht in beginsel prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Verzwijgt een verkoper bekende geluidsoverlast, dan kan hij aansprakelijk zijn voor de schade die daardoor ontstaat. Ook een ouderdomsclausule biedt daarbij niet altijd bescherming.
Schadevergoeding, herstelkosten en gedeeltelijke ontbinding
Wanneer sprake is van een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmert, kan een koper inzetten op (partiele) ontbinding van de koopovereenkomst, vergoeding van de schade (denk aan de herstelkosten), vergoeding van deskundigenkosten en vergoeding van proceskosten.
Rechters houden soms rekening met voordelen die een koper door het herstel geniet, zoals subsidies, energiebesparing of waardevermeerdering van de woning. Ook wordt regelmatig een correctie toegepast wegens "nieuw voor oud".
Juridisch advies bij knallende dakplaten
Heeft u vragen over knallende, krakende of tikkende dakplaten? Of is sprake van een geschil over verborgen gebreken, geluidsoverlast of aansprakelijkheid voor herstelkosten? Neem dan vrijblijvend contact op met bouwrechtadvocaat Jip van Vlokhoven (jipvanvlokhoven@lawandpepper.com of 06-42828475) en/of kijk voor meer informatie op www.knallendedakplaten.nl.
