Je kent het gezegde wel: “beter een goede buur dan een verre vriend”. Maar wat als het niet botert tussen buren en sprake is van overlast? Moet een verhuurder actie ondernemen zodra zijn huurder klaagt over overlast van een andere huurder?
In deze blog geven we je, aan de hand van een recent voorbeeld uit de rechtspraak, een antwoord op deze vraag. Alvast een voorproefje: het hangt af van de situatie.
Een huurder woonde in een sociale huurwoning van Stichting de Alliantie (‘de Alliantie’). Aan deze woning kleefden volgens de huurder meerdere gebreken. Zo ervaarde de huurder geluidsoverlast van de lift tegenover zijn woning. Voor deze blog is vooral relevant dat hij ook overlast ervoer van zijn onderburen (‘de onderburen’). Volgens de huurder veroorzaakten die “een permanente kruidige kooklucht en een aantal keer per dag een onhoudbare brandlucht”.
Wat kan een huurder zelf tegen stankoverlast doen?
Een huurder zal in eerste instantie zelf zijn buren op de door hem ondervonden stankoverlast moeten aanspreken. Daarbij kan hij (eventueel) buurtbemiddeling of een mediator inschakelen. Biedt het aanspreken en/of -schrijven van de buren geen uitkomst? Dan staat het de huurder vrij om zijn buren in rechte te betrekken met een vordering op basis van onrechtmatige daad (art. 6:162 in samenhang met art. 5:37 BW). Uiteraard kan hij de overlast ook bij zijn verhuurder melden.
Wat mag er van een verhuurder verwacht worden?
In het algemeen mag van een verhuurder verwacht worden dat die naar aanleiding van een overlastmelding een onderzoek instelt naar de betrouwbaarheid van de melding en de ernst van de gestelde stankoverlast. Komt vast te staan dat sprake is van onrechtmatige stankoverlast? Dan is het van belang dat de verhuurder ook in actie komt.
Aanvankelijk kunnen de maatregelen van de verhuurder beperkt blijven tot het voeren van een gesprek met de buren en tot bemiddeling, bijvoorbeeld door het aanbieden van buurtbemiddeling. Als het overlastdossier daar aanleiding toe geeft (denk aan veelvuldige en/of buitensporige stankoverlast), kan op enig moment ook van de verhuurder verlangd worden dat hij een juridische procedure tegen de buren start.
Kan stankoverlast een gebrek vormen?
Stankoverlast door een omwonende (een zogeheten derde) levert een feitelijke stoornis op (art. 7:204 lid 3 BW). Het uitgangspunt is dus dat het geen gebrek oplevert.
Als – in dit geval – de onderburen tevens van de Alliantie huren, de stankoverlast zo ernstig is dat die overlast als onrechtmatig moet worden beschouwd (volgens de kantonrechter zal daar sprake van zijn als “de onderbuurman niet alles doet wat in het maatschappelijk verkeer redelijkerwijs van hem mag worden verlangd om de overlast tot een minimum te beperken”) én de Alliantie onvoldoende heeft gedaan om de stankoverlast te beëindigen, kan het stilzitten van de Alliantie een gebrek opleveren (art. 7:204 lid 2 BW).
Uitkomst van de casus
De kantonrechter oordeelde dat de stankoverlast de grenzen van het toelaatbare overschreed en (dus) onrechtmatig was. Op aandringen van de huurder had de Alliantie meerdere gesprekken met de onderburen gevoerd en hen aangespoord om beter te ventileren. Verder had de Alliantie alleen de ventilatiesystemen verbeterd. In de ogen van de kantonrechter mocht er dan ook meer van de Alliantie verwacht worden; zij had niet alles gedaan wat van haar als verhuurster verwacht mocht worden.
Aangezien sprake was van onrechtmatige stankoverlast en de Alliantie onvoldoende gedaan had om deze overlast te beperken of te verhelpen, was naar het oordeel van de kantonrechter sprake van een gebrek. Dit gebrek resulteerde niet alleen in een huurprijsvermindering van 50% totdat het gebrek was verholpen, maar ook tot betaling van een bedrag van € 750,- aan immateriële schadevergoeding. Dit laatste vanwege het feit dat de huurder stress-gerelateerde klachten ondervond door de voortdurende stankoverlast in zijn woning.
Meer weten of hulp nodig?
Heb je vragen over de gebrekenregeling of twijfel je of en zo ja, welke maatregel je moet nemen tegen een overlastgevende huurder? Neem dan gerust contact met ons op. Wij denken graag met je mee.
Wil je graag op de hoogte blijven van al het huurrechtnieuws? Volg dan de LinkedIn-pagina van Law&Pepper Advocaten.
Dieper op de inhoud ingaan?
Bij Law&Pepper verzorgen wij regelmatig cursussen. Zo ook over de gebrekenregeling en over overlast. Daarbij vinden wij het vanzelfsprekend dat de inhoud van onze presentatie op jouw organisatie is afgestemd. Benieuwd wat wij voor jouw organisatie kunnen betekenen? Neem dan vrijblijvend contact met ons op.
