Steeds meer mensen hebben schade aan de fundering van hun woning of gebouw. Circa 425.000 gebouwen hebben te maken met matige of ernstige funderingsschade of gaan hier in de komende tien jaar naar verwachting mee te maken krijgen. Oorzaken zijn onder meer het veranderend klimaat, bodemdaling en de toenemende ouderdom van gebouwen. De kosten van funderingsherstel zijn vaak fors. Funderingsgebreken leiden dan ook niet zelden tot een juridisch geschil.
Is funderingsschade een gebrek bij toepassing van de NVM koopovereenkomst?
In de model koopovereenkomst van NVM is in beginsel opgenomen dat een verkoper ervoor instaat dat een onroerende zaak bij eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor normaal gebruik daarvan. Niet alle gebreken belemmeren het ‘normaal gebruik’. Dat geldt alleen voor relatief ernstige gebreken. Funderingsproblemen zullen vaak wel een gebrek zijn dat het normaal gebruik belemmert, omdat het de duurzaamheid en/of veiligheid van het pand in de regel in de weg staat.
Het is wel belangrijk dat een koper kan bewijzen dat de funderingsgebreken ten tijde van eigendomsoverdracht al aanwezig waren. Dat kan soms best een uitdaging zijn, indien de gebreken pas jaren na aankoop aan het licht komen. Een funderingsonderzoek kan dan soms uitsluitsel geven over de periode waarin de gebreken zijn ontstaan.
Zijn funderingsgebreken verborgen?
Wat vaak tot discussie leidt, is de vraag of het gebrek ‘verborgen’ is. In de model koopovereenkomst van NVM is immers opgenomen dat indien een gebrek voor de koper bekend of kenbaar is, het voor eigen rekening en risico van koper komt. Dit duidt de onderzoeksplicht van een koper. Symptomen van funderingsgebreken zijn bijvoorbeeld scheuren in de gevel, klemmende ramen en deuren, scheve vloeren, enzovoorts. Een oplettende koper zal deze vaak kunnen waarnemen, waardoor het maar de vraag is of een funderingsgebrek verborgen is. Als die vraag ontkennend wordt beantwoord, dan blijft de koper in de regel zelf met de herstelkosten zitten.
Mededelingsplicht verkoper bij gebreken aan fundering
Tegenover de onderzoeksplicht van de koper, staat de mededelingsplicht van de verkoper. Het is vaste rechtspraak dat de mededelingsplicht van de verkoper prevaleert boven de onderzoeksplicht van de koper. Kort gezegd: als een verkoper wetenschap heeft van funderingsgebreken aan een pand dat hij verkoopt, zal hij dit in beginsel aan een koper moeten melden. Doet een verkoper dit niet en schendt een onvoorzichtige koper diens onderzoeksplicht, dan kan de verkoper de koper niet tegenwerpen dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan.
Juridisch advies bij funderingsgebreken
Ben je koper of verkoper en heb je vragen of funderingsgebreken, neem dan vrijblijvend contact op met bouwrecht advocaat Jip van Vlokhoven (jipvanvlokhoven@lawandpepper.com of 06-42828475). Je kunt ook vrijblijvend contact opnemen indien er sprake is van funderingsgebreken door bijvoorbeeld bouwfouten van een aannemer. Volg dan onze LinkedIn-pagina.
